פסק-דין בתיק תא"מ 60057-01-12

הסוגייה המונחת לפתחו של בית המשפט הינה ביחס לשאלה האם זכאית התובעת, מתווכת נדל"ן במקצועה ובעיסוקה, לדמי תיווך בגין עסקה אשר נקשרה בין לקוחותיה באמצעות מתווך נוסף אשר פעל מטעם המוכרים וזאת במקביל אליה באופן ששיווק את הנכס והוביל בסופו של יום לחתימת הסכם המכר בין המוכרים לבין הנתבעים, תוך סילוק המניעה אשר מנעה מהתובעת לקדם את השלמת העיסקה. בלשון אחר, האם היוותה התובעת גורם יעיל בעיסקה  על אף העובדה שנמנעה ממנה בפועל  האפשרות לקדם את השלמתה?

על מנת להשיב על שאלה זו, יש לבחון את מערכת היחסים בין הצדדים, את פעולותיה של התובעת אשר ננקטו מטעמה לקידום העיסקה וכן את הפסיקה הרלוונטית. תחילה אבחן את הפסיקה אשר יצקה את הפרשנות המשפטית ולאורה יבדקו טענות הצדדים.

בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(1) 842, נבחנה הסוגייה על ידי כב' השופט (כתוארו דאז) ריבלין אשר התייחס למצב המשפטי ששרר עובר לחקיקת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, (להלן-"חוק המתווכים"), וכן התייחס למצב המשפטי הקיים כיום בהתאם לחוק המתווכים בכלל  והביטוי הסטטוטורי בסעיף 14 לחוק בפרט. כב' השופט ריבלין אימץ את עמדתו של כב' הנשיא (כתוארו דאז) שמגר בעניין מוסקוביץ וקבע לעניין זה כדלהלן:

"בהעדר קביעה אחרת בגוף ההסכם, קמה, למתווך הזכות לקבלת דמי התיווך רק משנתקשרו הצדדים בעסקה גופה (ראו: ע"א 2144/91, מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) בעמ' 121-122, ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו(2) 724, 738, ע"א 6181/93 סולומונוב ואח' נ' שרבני ואח' פ"ד נב(2) 289, 295).

לשם הוכחת הזכאות, אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העסקה נשוא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל", "עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (דברי הנשיא מ' שמגר, ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123; וראו גם ע"א 275/76 קלוגמן נ' ע' לוי ואח', פ"ד לא(1) 405, ע"א 185/80 פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון בע"מ נ' צבי זקן, פ"ד לה(4) 180, ע"א 342/82 הנ"ל)".

המחלוקת בין הצדדים בתובענה המונחת בפני, תוכרע בהתאם לתשובה את תתקבל ביחס לשאלה - האם התובעת היוותה גורם יעיל לקידום וביצוע עסקת המכר על אף העובדה שבסופו של יום נחתם הסכם המכר ללא מעורבותה ולאחר שמתווך נוסף פעל מטעם המוכרים, באופן שמעורבותו ופעולותיו מנעו מהתובעת להיות מעורבת בעסקה וכתוצאה מכך היא מצאה את עצמה מ"חוץ לתמונה" כך לטענתה, על אף העובדה שבידיה הסכם למתן שרותי תיווך מחייב. למען השלמת התמונה אציין כי הנתבעים טענו שהתובעת נתנה את הסכמתה לביצוע העסקה ולמעשה נעתרה לבקשתם לביטול ההסכם.

רקע והמחלוקת בין הצדדים:

1. ביום 06.03.2012 הגישה התובעת נגד הנתבעים תובענה על סכום קצוב, בסדר דין מקוצר, על סך של 22,700 ש"ח בעילה חוזית בגין דמי תיווך מתוקף הסכם אשר נחתם בין הצדדים ביום 07.10.2009, לצורך קבלת שרותי תיווך, הסכם אשר בהתאם לאמור בתובענה,  הופר על ידי הנתבעים.

2. הנכס מושא ההסכם והתובענה, הינו בית מגורים ברחוב נחל הצבי 102/2 במגדל העמק, (להלן-"הנכס").

3. התובעת מבססת את טענותיה ביחס לחיוב הנתבעים על האמור בסעיפים 2,3 ו-5.1 להסכם. מפאת חשיבות הטיעון יובאו סעיפי ההסכם להלן:

"2. הלקוח מאשר כי המתווך הציג בפניו את הנכסים המפורטים להלן, והוא מתחייב לדווח למתווך מיד על כל משא ומתן המתנהל עמו (ו/או עם שולחו) בקשר לאחד או יותר מהנכסים, וכן מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, במוקדם מביניהם, ביחס לאחר או יותר מהנכסים להלן.

3. הלקוח מתחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור המפורט להלן בסעיף 5, מייד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם, בנוגע לאחר או יותר מהנכסים המפורטים להלן. דמי התיווך כאמור ישולמו ע"י הלקוח הן אם יהיה רוכש/שוכר הנכס/ים בעצמו והן אן מי מטעמו.

5. דמי התיווך שישולמו למתווך כמפורט בסעיף 3 לעיל, יהיו כדלקמן:

5.1 בקניה: 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בתוספת מע"מ".

4. התובעת מלינה על כך שלאחר הביקור בנכס, הנתבעים ניתקו עימה קשר ולא מסרו על המשך התעניינותם בנכס. זמן לא רב לאחר הביקור בנכס, נודע לתובעת כי הנתבעים השלימו את רכישתו ללא ידיעתה תוך הפרת הסכם ההתקשרות באופן שהנתבעים לא שילמו לתובעת את דמי התיווך המוסכמים.

5. בהתאם לטענת התובעת, ביום 29.07.2011 נשלח מטעמה אל הנתבעים מכתב התראה בטרם ננקטו מטעמה הליכים משפטיים ובתגובה אשר התקבלה ביום 21.08.2011 טענו הנתבעים, כפי שטענו בבית המשפט,  כי אומנם הם חתמו על הסכם למתן שרותי תיווך אך ההסכם בוטל על ידי התובעת עת אישרה היא בפניהם שאין לה התנגדות כי העסקה תושלם על ידי מתווך אחר וזאת נוכח כישלונה בהוצאת העסקה מהכוח אל הפועל באופן שיינתן אישור מהבנק ביחס לגרירת המשכנתא אשר רבצה על הנכס.

6. הנתבעים טענו בבקשת הרשות להגן, כי כאשר נודע להם מפי התובעת שלא ניתן להשלים את העסקה, שכן אין באפשרות המוכרים לגרור את המשכנתא, פעלו באמצעות מתווכים אחרים, בהם המתווך פחימה יעקב, (להלן-"פחימה"), אשר הציג להם את הנכס מאחר הנכס שווק גם על ידו והבהיר להם כי יש באפשרותו לסייע למוכרים לבצע את גרירת המשכנתא ולהשלים את ביצוע העסקה.

7. כאן המקום לציין כי כבר בכתב הטענות הראשון טענו הנתבעים כי הבהירו לפחימה שהנכס אותו מבקש הוא להציג בפניהם, מוכר להם מאחר והוצג בעבר על ידי התובעת. הנתבעים טענו כי ביקשו למנוע אי נעימויות ומאחר וידעו שהם חתומים על הסכם עם התובעת, פנו אל זו האחרונה וביקשו להבהיר לה את המצב אשר נוצר. בהתאם לגרסת הנתבעים, הם פנו אל התובעת ואל מנהל משרדה מר מאיר פלס, הציגו בפניהם את הנתונים ובמיוחד את מעורבותו של פחימה ואלו הבהירו להם, בעל פה ,כי מבחינתם אין מניעה שהנכס יירכש באמצעות המתווך פחימה וכי הם, הנתבעים, משוחררים מהתחייבותם לתובעת.

8. ביום 25.01.2010 נחתם בין הנתבעים לבין המוכרים חוזה מכר ביחס לנכס מושא התובענה על פיו נמכר הנכס לנתבעים בסך של 810,000 ש"ח.